Ein Mietshaus in Darmstadt. Die Wohnung ist gut 50 Quadratmeter groß. Nach der Modernisierung soll die Monatsmiete um 247 Euro steigen, das sind 4,88Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise mager fällt die Ersparnis bei den Heizkosten aus: 45 Cent pro Quadratmeter prognostiziert der Eigentümer, der Wohnungskonzern Vonovia. Doch bleibt dem Mieter selbst davon nicht viel: Der neue Aufzug wird die Betriebskosten um 24 Cent je Quadratmeter erhöhen.
Gedämmte Fassaden, Kunststofffenster oder neue Heizkörper – das Beispiel aus Darmstadt, das der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin vorlegte, zeigt: Wenn Immobilienkonzerne ihre Gebäude sanieren, kann dies für Mieter teuer werden. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen Vermieter auf die Jahresmiete umlegen, so steht es im Gesetz. Gegen Vonovia erheben die Mieterschützer nun schwere Vorwürfe: Die Modernisierungen des Dax-Konzerns führten zu „unbezahlbaren Mieten und rasant steigenden Wohnkosten“, sagt Ulrich Ropertz, DMB-Geschäftsführer. Mieterhöhungen um bis zu 80 Prozent seien die Folge. Nicht selten fielen Erhöhungen siebenmal höher aus als die Heizkostenersparnis. Vonovia erziele Millionengewinne, aber viele Mieter wüssten nicht, wie sie ihre neue Miete bezahlen sollten, kritisiert der Mieterbund.
Machtlos sind Mieter bei Modernisierungen nicht. Sie können einen Härtefall melden und direkt nach Ankündigung der Mieterhöhung argumentieren, dass sie diese nicht bezahlen könnten. Ropertz wirft Vonovia allerdings vor, darauf willkürlich zu reagieren. Ein Beispiel: In Dortmund soll die Miete einer 75-jährigen Rentnerin nach einer Modernisierung um 132 auf dann 392 Euro pro Monat steigen. Die Mieterin hält dagegen, dass sie nur 794 Euro pro Monat zur Verfügung habe; das Sozialamt zahle höchstens 300 Euro für die Miete. Doch Vonovia soll den Einwand abgelehnt haben, weil er zu spät erhoben worden sei. In anderen Härtefällen habe der Konzern hingegen auf drastische Erhöhungen verzichtet, so der DMB.
Der Mieterbund wirft Vonovia vor, die Kosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen oft nur unzureichend zu belegen und darin Instandhaltungskosten zu verstecken, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Ankündigungen des Bochumer Konzerns seien oft sehr umfangreich, aber „nicht aussagestark“.
Vonovia hat allein im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro in die Modernisierung von gut 40 000 Wohnungen investiert. „Damit leisten wir unseren Beitrag, um die Klimaziele in diesem Land zu erreichen“, sagte Vorstandschef Rolf Buch kürzlich. Mit den Umbauten erzielt der Konzern laut Geschäftsbericht eine Rendite von gut sieben Prozent, auch weil er die Sanierungen zinsgünstig finanzieren kann.
Vonovia wehrt sich: „Luxusmodernisierungen“ gebe es nicht
Die frühere Deutsche Annington, die knapp 400 000 Wohnungen besitzt, fühlt sich zu Unrecht kritisiert. Bei Vonovia gebe es „keine Luxusmodernisierungen“, sagte eine Sprecherin. Der Konzern lege nach Modernisierungen im Schnitt nur 1,60 bis 1,70 Euro pro Quadratmeter auf die Mieter um. Damit liege man in fast allen Fällen unter der Grenze von drei Euro pro Quadratmeter, welche die Bundesregierung laut Koalitionsvertrag ziehen will. Der Mieterbund fordert eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter.
Vonovia-Chef Buch hatte die derzeit elf Prozent hohe Modernisierungsumlage zuletzt als „Segen und Fluch zugleich“ bezeichnet: Sie gebe Vermietern zwar den nötigen Anreiz, in die Wohnungen zu investieren. Doch nutzten manche Vermieter Modernisierungen aus, „um die Regeln des Mietrechts auszuhebeln“.
Im Koalitionsvertrag von Union und SPD ist eine Senkung der Umlage auf acht Prozent vorgesehen. Nach Ansicht des Mieterbunds „völlig unzureichend“. Der Verband schlägt eine Obergrenze von vier Prozent vor. Außerdem sollten sich Mieterhöhungen für modernisierte Wohnungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Allerdings konnte sich die große Koalition schon in der vergangenen Legislaturperiode nicht auf eine Reform der Modernisierungsumlage einigen.
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