Vielerorts in Deutschland steigen die Mieten rasant – trotz der 2015 beschlossenen Mietpreisbremse. Viele sehen das Gesetz daher als gescheitert an. Ganz so klar ist die Lage aber nicht.
Sie sollte sprunghafte Mietanstiege in gefragten Städten vermeiden: Am 5. März 2015 beschloss der Bundestag die Mietpreisbremse, im folgenden Juni trat sie in Kraft. Nun wollen SPD und Union die Mietpreisbremse in einer großen Koalition verschärfen. Zugleich verhandelt das Bundesverfassungsgericht über die Rechtsmäßigkeit des Gesetzes. Ist es eine Fehlkonstruktion?
Was steht im Gesetz?
Vermieter dürfen demnach die Mieten beim Wechsel der Bewohner um maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese setzt sich als Durchschnittswert der Mietverträge der vier Vorjahre zusammen. Die Bremse gilt aber nur für Wiedervermietungen, nicht für Neubauten oder stark sanierte Wohnungen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Sie besteht in 313 von 11 000 Städten und Gemeinden hierzulande, in der laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) rund ein Viertel der Deutschen lebt. Darunter sind Metropolen und ihr Umland, mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena, reiche ländliche Gemeinden wie Emmendingen und Sylt. Grundlage sind die Beschlüsse der Bundesländer, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen.
Wie haben sich die Mieten seither entwickelt?
Der Mietanstieg hat sich eher noch beschleunigt. 2017 kletterten die Mieten im Bundesschnitt mit plus 4,3 Prozent noch stärker als im Vorjahr, zeigen Zahlen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA). Bei bestehenden Wohnungen in einigen Großstädten stiegen die Mieten laut Bundesbank 2017 sogar mehr als neun Prozent.
Ist die Mietpreisbremse gescheitert?
Das wird oft behauptet, dabei gibt es nur wenige umfassende Studien. Ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse schrieb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) etwa, dass „die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb“. Die Forscher verglichen Immobilienanzeigen aus benachbarten regulierten und unregulierten Postleitzahlbezirken.
Geteilt fällt auch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) von 2016 aus. Anhand von 117 000 Wohnungsanzeigen aus Berlin stellten sie fest, dass die meisten Angebote dort die ortsübliche Vergleichsmiete trotz Mietpreisbremse um mehr als 10 Prozent überschritten. Eine tiefere Analyse ergab aber, dass das Gesetz „geringfügig“ bremse. In regulierten Wohnungsmarktsegmenten lägen die Mieten um 2,7 Prozent niedriger als in unregulierten. Das IW fürchtet aber, dass die Mietpreisbremse kleine private Vermieter verunsichert.
Was sagen neuere Untersuchungen?
Das DIW erklärte jüngst in einer Studie auf Basis von über 200 000 Inseraten, dass sich der Mietanstieg mit dem Gesetz „insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat“. In einigen Gegenden, in denen die Mieten zuvor stark stiegen, wirke die Bremse aber „sehr wohl und dämpfe den Anstieg dauerhaft“. Das Fazit: „Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, die Erwartungen waren aber vielerorts schlicht zu hoch.“
Warum stiegen die Mieten trotz Bremse weiter?
Weil viele Wohnungen fehlen. Die starke Wirtschaft und die Niedrigzinsen treiben die Immobiliennachfrage und so die Mieten. Bis zu 400 000 neue Wohnungen pro Jahr sind laut Branche und Politik nötig, um den Bedarf zu decken. 2016 entstanden aber nur 278 000. „Die Mietpreisbremse kann allenfalls die Symptome des Mietpreisanstiegs lindern“, sagt Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds. „Gegen die Wohnungsnot ist mit ordnungspolitischen Mitteln wenig auszurichten.“
Wie soll es nun weiter gehen?
SPD und Union wollen laut Koalitionsvertrag Vermieter verpflichten, Angaben über die vorherige Miete zu machen. Das sei nur ein erster Schritt, meint der Mieterbund. Nötig sei auch eine breitere Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete – statt vier Jahre mindestens zehn. Zudem fordert Bundesdirektor Lukas Siebenkotten Sanktionen für Vermieter, die die Mietpreisbremse missachten.
In begehrten Städten würden es Mieter kaum wagen, wegen unrechtmäßiger Mietsteigerungen einen Konflikt mit ihrem Vermieter einzugehen, meint indes Landsberg. „Wenn 60 oder 80 Bewerber auf eine Wohnung kommen, sind die Leute froh, wenn sie überhaupt den Zuschlag bekommen und wollen ihre Beziehung zum Vermieter nicht riskieren.“
Warum urteilt das Bundesverfassungsgericht über die Mietpreisbremse?
Vermieter würden ungleich behandelt, da die ortsübliche Vergleichsmiete in Städten verschieden ist, meint das Berliner Landgericht. Vermieter können in München mehr verlangen als in Berlin. Nun muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Was könnte die Mieten künftig bremsen?
Es müssten viele Sozialwohnungen entstehen und Bauland schneller ausgewiesen werden, sagt Landsberg. Zudem sei Bauen wegen der vielen Energievorschriften zu teuer und mit 16 verschiedenen Landesbauordnungen gerade für serielles Bauen zu komplex.
Sind weitere steigende Mieten zu erwarten?
Ja, sie könnten aber weniger stark steigen, glaubt der Zentrale Immobilien-Ausschuss. Es zögen weniger Menschen nach Deutschland, der Neubau lege zu und Immobilienkredite dürften nicht billiger werden. „Wir könnten 2018 an dem Punkt kommen, wo Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt wachsen“, sagte Mitautor Harald Simons vom Institut Empirica. Die Prognose ist aber gewagt: Seit Monaten sinkt die Zahl der Baugenehmigungen. Entwarnung für Mieter scheint zu früh.
Quelle: Wirtschaftswoche
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