Die Immobiliengesellschaft Demire und das Analysehaus Bulwiengesa haben in einer gemeinsamen Studie zum vierten Mal den Investmentmarkt für Büroimmobilien an Sekundärstandorten unter die Lupe genommen. Dabei wurden bundesweit 35 Sekundärstandorte in wirtschaftsstarken Regionen untersucht. Die Untersuchung zeigt, dass Sekundärstandorte im Vergleich zu A-Städten weiterhin ein höheres Renditepotenzial aufweisen, auch wenn die Überrendite aufgrund steigender Ankaufsfaktoren sinkt.
Die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einer positiven Entwicklung auf den betrachteten Büroimmobilienmärkten geführt. Dabei stieg in nahezu allen untersuchten Städten die Zahl der Bürobeschäftigten an, was zu einem Rückgang der Leerstandes und steigenden Mieten führte. Die Corona-Pandemie hat in vielen Städten die positive Marktentwicklung vorläufig gebremst. Im Gegensatz zu den A-Städten ist im überwiegenden Teil der Sekundärstandorte die Bautätigkeit jedoch bedarfsorientiert ausgerichtet, sodass neue Büroflächen nur im geringen Umfang spekulativ entwickelt werden. Dies verringere die Wahrscheinlichkeit von Marktverwerfungen, heißt es in der Studie.
Die Analyse hat eine durchschnittliche Leerstandsquote von 4,2 Prozent über alle beobachteten Sekundärstandorte hinweg ergeben. Vor allem das geringe Neubauvolumen bei teilweise überproportionaler, dynamischer Nachfrage nach Büroflächen in den zurückliegenden zehn Jahren habe zu diesem niedrigen Wert geführt.
Die untersuchten Sekundärstandorte wurden hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht. Dabei wird ersichtlich, dass alle Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die A-Märkte aufweisen, wobei der Spread kleiner geworden ist. Die Spanne der erzielbaren Nettoanfangsrendite reicht in den Sekundärstandorten von 3,5 Prozent in Freiburg im Breisgau bis zu 5,9 Prozent in Chemnitz. Zum Vergleich: In den A-Städten wird derzeit ein Niveau zwischen 2,6 Prozent (Berlin) und 3,1 Prozent (Köln und Stuttgart) erreicht.
Die gute Nachfragesituation der zurückliegenden Jahre spiegelt sich auch in der Entwicklung der Durchschnittsmieten wider. Mit wenigen Ausnahmen wurden in der zurückliegenden Dekade in fast allen Sekundärstandorten eine steigende Entwicklung registriert. Die Wachstumsspanne reicht dabei von rund vier Prozent in Darmstadt bis fast 50 Prozent in Leipzig. (DFPA/JF1)
Die Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist ein Immobilienkonzern, dessen wesentliche Geschäftstätigkeit aus dem Ankauf, der Verwaltung und Vermietung von Gewerbeimmobilien, ihrer Weiterentwicklung sowie der Realisierung von Wertsteigerungen durch aktives Portfoliomanagement besteht.
