Über die Hälfte aller Immobilienbesitzer in deutschen Großstädten lebt in der eigenen Wohnung. Sie müssen keine Miete mehr zahlen und profitieren von Kostenvorteilen und Mitspracherechten innerhalb der Wohnanlage. Das Leben in einer Eigentumswohnung kann aber auch zu Streit führen. Oft verfolgen die Bewohnern des Hauses auch andere Interessen als die Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben.
Falle eins: Wohnung nicht verkommen lassen
In den eigenen vier Wänden dürfen Eigentümer und Mieter ganz nach ihrem Gusto leben. Die Wände im Schlafzimmer himmelblau zu streichen ist genauso möglich wie das Wohnzimmer in ein Biotop zu verwandeln.
Aber Achtung: Als Wohnungseigentümer müssen Sie Ihr Sondereigentum pflegen und auf eigene Kosten instand setzen. Und: Andere Eigentümer dürfen keine Nachteile davon haben, dass Ihre Wohnung oder Garage nicht in Schuss ist.
Sobald Aktivitäten in Ihrem Eigentum die Mitbewohner tangieren oder gar belästigen, ist es mit der Freiheit vorbei. Das gilt selbst dann, wenn die meisten Wohnungsbesitzer eine bestimmte Vorliebe gemeinsam verfolgen.
So kann zum Beispiel eine Eigentümerversammlung, die mehrheitlich aus jungen Leuten besteht, nicht beschließen, dass jeder im Haus bis 2 Uhr nachts Party feiern darf. Hier müssen Sie – ähnlich wie ein Mieter – die allgemeinen Ruhezeiten von 22 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr beachten, in denen nur Zimmerlautstärke gestattet ist.
Falle zwei: Was alle betrifft, muss genehmigt werden
Was Ihnen, anderen Eigentümern oder der Gemeinschaft gehört, steht in der so genannten Teilungserklärung. Nutzungsrechte, die hier nicht erwähnt sind, können Sie auch nicht beanspruchen. Alle Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das sind etwa die Außenwände, das Dach, die Heizung oder Grünflächen. Ausgaben dafür tragen die Eigentümer gemeinsam.
Wichtig: Selbst kleine gestalterische Veränderungen müssen Sie sich von der Hausgemeinschaft genehmigen lassen, wenn sei die Anmutung der Wohnanlage verändern. Das gilt für Zwerge im Garten genauso wie für Bilder im Hausflur oder individuelle Namensschilder am Briefkasten. Auch Flure, Wohnungstüren, Gärten und Briefkästen gehören allen Eigentümern.
Der Einzelne hat allerdings auch Rechte: Laut Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW) können Sie den Einbau einer Sprechanlage mit Videokamera durchsetzen, „wenn sich die Kamera nur beim Klingeln einschaltet, das Bild nur beim betreffenden Bewohner sichtbar ist und nach dem Klingeln automatisch wieder verschwindet“.
Auch vorübergehende Dekorationen am Haus wie eine blinkende Lichterkette zur Weihnachtszeit oder eine Fahne zur Fußball-WM müssen Sie sich nicht von der Gemeinschaft absegnen lassen, weil sie nicht fest installiert werden. Nicht zuletzt ist die Gemeinschaftsordnung zu beachten, in der Pflichten und Verbote stehen. Hier kann zum Beispiel ein Hundehaltungsverbot festgelegt sein.
Falle drei: Teilungserklärung auf Nutzungsrechte prüfen
Ein Sondernutzungsrecht wird häufig für Tiefgaragenstellplätze, Dachterrassen, Abstellräume oder Gartenanteile gewährt. Besitzen Sie als Eigentümer ein solches Recht, dürfen Sie diese Fläche exklusiv für sich nutzen.
Sondernutzungsrechte werden vom Bauträger oder durch die Eigentümergemeinschaft vergeben und zumeist in der Teilungserklärung festgeschrieben. Wichtig für Käufer: Erkundigen Sie sich vorher, ob bestimmte Nutzungsrechte dort festgehalten sind. Sonst haben Sie keinen Anspruch darauf, auch wenn der Verkäufer sie faktisch inne hatte. Sind solche Rechte im Grundbuch verankert, bleiben sie bei einem Eigentümerwechsel bestehen.
Falle vier: Ausnahmen erlauben lassen
Die Hausordnung wird in der Regel durch Mehrheitsentscheid festgelegt. Das kann negative Folgen für einzelne Eigentümer haben.
Möchten Sie zum Beispiel Ihre Treppe selber reinigen, die anderen aber lieber einen Service beauftragen, bedarf dies der Zustimmung aller Wohnungseigner. „Ein persönlicher Putzeinsatz ist nur zulässig, wenn das in der Gemeinschaftsordnung steht oder alle Eigentümer zugestimmt haben“, warnt die Verbraucherzentrale NRW.
Das Wohnen in der Gemeinschaft hat aber auch Vorteile: Wenn zum Beispiel das Haus modernisiert werden soll, können Sie mit Ihren Miteigentümern gemeinsam zur Bank gehen und ein Rahmendarlehen beantragen. Die Bank belohnt das oft mit einem Gruppenrabatt.
Falle fünf: Versammlungen gut vorbereiten
In der Eigentümerversammlung entscheiden die Besitzer über aktuelle Fragen. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sollte sie der Hausverwalter einmal jährlich abhalten. Sind Sanierungsmaßnahmen geplant, müssen drei Viertel der Eigentümer zustimmen, die mehr als die Hälfte der Anteile an der Wohnanlage besitzen. Bei weniger wichtigen Entscheidungen wie Instandsetzungen oder Änderung der Verteilung von Betriebskosten reicht die einfache Mehrheit.
Die Einberufungsfrist für diese Versammlung sollte 14 Tage betragen. Mit seinem Einladungsschreiben teilt der Verwalter zugleich die Tagesordnungspunkte mit.
Dieses Prozedere sollten Sie kennen, denn es gibt oft Anlass für Streit: Manchmal fühlen sich Eigentümer benachteiligt, wenn sie über Themen der Tagesordnung nicht ausreichend vorher informiert wurden. Oder weil sie es nicht geschafft haben, eigene Anliegen auf die Agenda zu setzen.
Falle sechs: Beschlüsse anfechten
Fühlen Sie sich als Wohnungsinhaber von einem Beschluss der Eigentümerversammlung benachteiligt, können Sie ihn innerhalb eines Monats vor Gericht anfechten.
Auf die Einspruchsfrist müssen Sie aber nur bei so genannten Positivbeschlüssen achten – wenn zum Beispiel die Eigentümer verpflichtet wurden, für die Dämmung der Außenfassade Geld auszugeben. Bei Negativbeschlüssen, in denen andere Eigentümer Ihr eigenes Anliegen abgelehnt haben, können Sie das Thema jederzeit wieder auf die Tagesordnung bringen.
Wenn Sie vor Gericht klagen, wird damit der Beschluss noch nicht gestoppt. Wollen Sie zum Beispiel das Fällen eines Baumes verhindern, müssen Sie eine einstweilige Verfügung erwirken.
Tipp: Je komplizierter und unverständlicher ein Beschluss, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass er fehlerhaft ist.
Falle sieben: Nur im äußersten Notfall klagen
Wegen eines fragwürdigen Gesellschafterbeschlusses gleich vor Gericht zu gehen, sollte gut überlegt sein. Zum einen besteht die Gefahr, schnell zum Buhmann zu werden, wenn Sie sich die Mehrheit der Mitbewohner zum Feind machen. Möglicherweise müssen Sie sogar mit ihnen weiterhin im selben Haus wohnen.
Zum anderen brummen die Gerichte oftmals dem Verlierer sämtliche Verfahrenskosten auf. Diese „Erziehungsmaßnahme“ soll verhindern, dass Querulanten eine Eigentümergemeinschaft mit Prozessen schikanieren.
Quelle: FOCUS Online
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