Die Hansestadt Hamburg hat 1,85 Millionen Einwohner und wächst jährlich um über 20.000 Menschen. Der Bedarf an Mietwohnungen ist groß – sowie der Bedarf an Zinshäusern. Das belegten die Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg für 2017 und eine Marktanalyse der Immobilien-Investmentgesellschaft Zinshausteam & Kenbo.
„Mit über 1,6 Milliarden Umsatz haben wir 2017 einen neuen Rekord“, verweist Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von Zinshausteam & Kenbo, auf die Zahlen des Gutachterausschusses. „Doch wir erwarten beim Umsatz in diesem Jahr nur noch geringe Steigerungen. Die Preise entwickeln sich eher seitwärts – auch aufgrund der leicht gestiegenen Zinsen.“ Zurückgehende Preise werde es aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nicht geben, so Baron. „In guten und sehr guten Lagen wird kaum noch unter dem 30-fachen verkauft.“ So wurde nach Zahlen des Gutachterausschusses 2017 für Zinshäuser in bevorzugten Lagen die 32,7-fache Jahresnettokaltmiete bezahlt. Die Quadratmeterpreise verdreifachten sich in diesem Segment binnen zehn Jahren auf 5.538 Euro. Im Durchschnitt verdoppelten sich die Quadratmeterpreise im zurückliegenden Dezennium auf 2.801 Euro.
Für wenig zielführend erachtet Baron die Regulierungen des Mietwohnungsmarktes durch Stadt und Bund. „Die Diskussionen um die Verschärfung der Mietpreisbremse, die Reduzierung der Modernisierungsumlage oder – in Hamburg – die Ausweisung immer neuer und größerer Sozialer Erhaltungsgebiete mit eingeschränkten Investitionsmöglichkeiten bremsen Projektentwickler und Investoren“, verweist Baron auf die um knapp 40 Prozent zurückgegangenen Wohnungsbaugenehmigungen im ersten Halbjahr 2018.
Auch am Gewerbeimmobilienmarkt hat der Gutachterausschuss für 2017 mit 3,45 Milliarden Euro einen Rekordumsatz notiert – obwohl die Zahl der Abschlüsse um fast 50 Prozent unter denen der bisherigen Rekordjahre 2006/2007 lag. „Zwar entstehen in der City Großprojekte wie das Springer Quartier, Alter Wall, die Stadthöfe oder das Burstah Ensemble, doch durch die Mischnutzung früherer Bürostandorte kommt in der City kaum Bürofläche hinzu“, erläutert Andreas Boberski, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo, den Wettbewerb mit Wohn- und Hotelnutzungen. „Durch den Kapitaldruck sowie den Mangel an reinen Büroprodukten öffnen sich die Investoren jedoch bereitwillig für Mixed-Use-Immobilien.“
Auch für Einzelhandelsimmobilien in der City werden Verkaufsfaktoren der über 30-fachen Jahresnettokaltmiete bezahlt. „Bei der Vermietung hingegen schlägt der Strukturwandel im Retail-Segment voll durch“, so Boberski. „Doch grundsätzlich müssen Eigentümer Leerstände in guten City- oder Stadtteillagen nicht befürchten – aber sie müssen flexibel auf die zeitgenössische Nachfrage eingehen.“
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